USD/m² · cierre estimado 2 amb. usado
Precio de publicación menos una brecha de referencia de 4,43%.
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INFORME DE BARRIO · COMUNA 12
Villa Pueyrredón
Villa Pueyrredón en datos inmobiliarios
Edición noviembre 2026 · datos al 2.º trimestre 2026 · Se actualiza cada trimestre
- Superficie
- 3,3 km²
- Comuna
- Comuna 12 junto a Villa Urquiza y Saavedra
- Habitantes
- 38.558 Censo 2001
- Densidad
- 11.684,2 hab/km²
- Aniversario
- 20/8 Aniversario del barrio (el GCBA no publica fecha de fundación)
Limita con Saavedra, Villa Urquiza, Villa Devoto y, al oeste, la Av. Gral. Paz que la separa de la Provincia.
Cuánto vale el metro
USD/m² · 2 amb. usado (publicación)
11% arriba del promedio de la Ciudad (2.343).
Cuánto más cuesta lo nuevo que el usado
Zonaprop, jun. 2026. El IEC no tiene dato de 2 amb. a estrenar por falta de avisos.
Suba en un año · 2 amb. usado
3 amb. usado +10,4%. Ciudad +1,4%.
Comparativa con barrios vecinos
| Barrio | 2 amb. usado | Suba 1 año (2 amb.) |
|---|---|---|
| Saavedra | 2.888 | +6,3% |
| Coghlan | 2.871 | +0,1% |
| Villa Urquiza | 2.775 | +1,1% |
| Parque Chas | 2.604 | +6,5% |
| Villa Pueyrredón | 2.594 | +11,0% |
| Villa Devoto | 2.352 | +0,4% |
| Promedio CABA | 2.343 | +1,4% |
| Agronomía | 2.106 | +6,0% |
Precios de publicación (IEC sobre avisos de Argenprop), 2.º trim. 2026. USD por m². Villa Pueyrredón, 1 amb. usado: 2.542.
A valores de cierre, Villa Pueyrredón queda 231 USD/m² arriba de Villa Devoto y 173 abajo de Villa Urquiza, en el precio del 2 ambientes usado. Con la última medición de brecha (4,75%) el cierre baja a 2.471.
Quién busca y cuánto se alquila
Monoambiente (30 m²)
$549.918Es la tipología que mejor rinde
Renta bruta 5,6%2 ambientes (43 m²)
$741.140Promedio de la Ciudad: 5,9%
Renta bruta 5,1%3 ambientes (70 m²)
s/dSin dato en esta edición
Renta bruta s/dRenta bruta anual de un 2 amb.
Un año de alquiler a dólar MEP ($1.554,11, 23/10/2026) sobre el precio de venta del usado de igual tipología. Zonaprop la estima cerca de 6%.
El monoambiente se recupera en unos 18 años y es la tipología que mejor rinde. La oferta de alquiler de la Ciudad está en el máximo de la serie, 9% sobre el récord de 2025, y creció 30% en el trimestre. El 41% de los avisos son 2 ambientes y 1 de cada 4 se publica en dólares.
Con la renta en 5,1% en 2 ambientes, el precio ya corre más rápido que el alquiler. Cuando eso pasa, el inversor mira otros barrios.
El mundo de la tierra y el desarrollo
Obras nuevas iniciadas en 2026
Enero a septiembre. Eran 7 en 2025.
m² iniciados en 2026
Eran 5.000 en 2025. Se multiplicó por 4,2.
Emprendimientos a la venta
Avisos de Argenprop al 08/11/2026.
USD/m² de lote (2020)
Mediana de oferta, 76 avisos. El más bajo de los 14 barrios del corredor norte. La serie oficial termina en 2020, no es el precio actual.
Alturas permitidas
12 m en cuadra interior (Terrada 4925) y 9 m en Av. Mosconi 3121, área especial. En las avenidas límite hay que confirmar. La actualización 2024 del Código pasó el interior de PB+3 con retiro a 14,60 m PB+4 sin retiros, creó una altura de 9 m para zonas de fuerte identidad y recuperó el pulmón de manzana.
| Emprendimiento | Dirección | Etapa | Desde (USD) | Entrega |
|---|---|---|---|---|
| Griveo 2222 | Griveo 2222 | Pozo | 155.000 | mar-2027 |
| José Cubas 2111 | José Cubas 2111 | Pozo | 75.200 | dic-2027 |
| Mosconi 2885 | Av. Mosconi 2885 | Pozo | 80.500 | jun-2028 |
| Cuenca 4586 | Cuenca 4586 | Pozo | 71.916 | ago-2028 |
| NYK 2890 | NYK 2890 | Pozo | 85.800 | sep-2028 |
| Mosconi 2582 | Av. Mosconi 2582 | Pozo | 81.400 | jun-2029 |
| Mosconi 2151 | Av. Mosconi 2151 | Terminado | 80.000 | Inmediata |
Muestra de 7 de los 14 avisos. Precios "desde" de Argenprop, 08/11/2026.
El eje de obra nueva es la Av. Mosconi. Para vender tierra, el canje (tierra por metros) ronda entre 20% y 40% de los m² vendibles del edificio. Parcelas relevadas: Terrada 4925 (300 m², 12 m) y Av. Gral. Mosconi 3121 (303 m², 9 m, área especial).
Para dónde va el barrio
Villa Pueyrredón queda entre Villa Devoto y Villa Urquiza, en el mapa y en el precio. Su usado fue el que más subió del corredor en el último año y la obra nueva se duplicó.
Serie histórica
Cuánto se multiplicó el m² de lote
De USD 370 (2001) a 1.591 (2020).
Cuánto crecieron los m² iniciados
De 5.000 en 2025 a 21.000 en 2026.
Efecto cascada entre barrios
Villa Pueyrredón está en el medio de la escalera de precios del noroeste, debajo de Villa Urquiza y arriba de Villa Devoto.
Subzonas
La estación
Alrededor del Mitre, el origen del barrio.
Av. Mosconi
Eje comercial. Concentra la mayor parte de la obra nueva.
El interior
Casas con jardín, chalets y PH.
Notas relevantes
El usado que más subió
+11,0% en un año en 2 ambientes, cuando la Ciudad subió 1,4% y Villa Urquiza 1,1%.
Escalera de precios
Está en el medio de la escalera del noroeste: debajo de Villa Urquiza y arriba de Villa Devoto.
Riesgo
Si el precio sigue subiendo más rápido que el alquiler, la renta se achica y el inversor se corre a Villa Devoto. La obra nueva de 2026 se suma a la oferta entre 2027 y 2029.
¿Qué significa si vendés o comprás hoy?
Tu barrio subió más que el de al lado
+11% en un año contra 1,1% en Villa Urquiza. Tasar con el precio de hace un año deja plata en la mesa.
Tu comparable no es Urquiza
Todavía hay 173 USD/m² de diferencia, en el precio del 2 ambientes usado. Publicar a precio de Urquiza te deja fuera del mercado.
Si tenés casa, mirá el lote
Con la obra nueva duplicada, un lote de casa puede valer más como terreno. La norma de tu parcela define el número.
Publicado no es cerrado
Los USD 2.594 son de aviso y el cierre ronda USD 2.479. Publicar caro para negociar cuesta tiempo.
Cada caso se analiza puntual. Estos son criterios generales, no una tasación. Cierre estimado = precio publicado − 4,43%.
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Fuentes: IEC (GCBA) informes 2049 y 2052, 2.º trim. 2026; Zonaprop (La Nación 29/07/2026, El Cronista 22/09/2026) y Zonaprop Index (sep. 2026); Índice M2 Real UCEMA (sep. 2026); Argenprop (08/11/2026); BA Data GCBA; Ciudad 3D. Precios de publicación salvo aclaración. No constituye una tasación.
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