Prefactibilidad y análisis de terrenos en CABA
¿Tenés un terreno o una casa para demoler?
Antes de venderlo, sabé cuánto vale de verdad. Analizamos qué se puede y qué conviene construir ahí, y con eso definimos el precio real que un desarrollador está dispuesto a pagar.
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El error más caro
Tu terreno no vale por los metros que entran.
Casi todos calculan un terreno igual. Toman el máximo de m² que deja el código y le restan el núcleo de escaleras y ascensor, la circulación y algún patio. Pero casi nadie piensa en el producto, en qué va a querer construir de verdad el desarrollador y para quién.
El desarrollador lo sabe. Vos, como vendedor, probablemente no. Lo que hace valer tu tierra es el concepto del proyecto, pensado para la demanda de esa cuadra. A veces un edificio que llena cada metro vale menos que uno bien definido, con menos unidades, que se vende mejor y más caro.
No es solo la cuenta del máximo. Es también definir el concepto del proyecto a realizar.
Análisis por CUr — Código Urbanístico
¿Qué hacemos?
- 01
Relevamos el terreno y su entorno
Miramos el lote y todo lo que lo rodea, con su frente, fondo, orientación, linderos y qué hay alrededor. Conocer bien la zona es clave, porque de ahí sale el producto posible y la demanda a la que apunta.
- 02
Chequeamos la normativa
Vemos qué permite el Código Urbanístico en tu parcela, con la altura, la línea de frente interno, la línea de basamento y los retiros. Son las reglas de juego de tu terreno, y siempre respetando a los linderos y la armonía con las demás propiedades.
- 03
Armamos la volumetría en 3D
Dibujamos la envolvente máxima que permite el código, con la pisada sobre el terreno a lo ancho y a lo largo. Descontamos el núcleo de circulación y la bajada de servicios, y respetamos los patios. Si el lote es muy largo y se puede construir sobre la banda, se resuelve con algún patio vertical. Ves el volumen real que entra, no un número suelto.
- 04
Definimos el concepto de producto según la demanda
Cada perfil necesita algo distinto y eso define el edificio. Puede ser un proyecto con amenities y más zonas comunes, o uno más simple. Y si la zona pide unidades con buen espacio exterior, algo que hoy la gente busca mucho, eso también ordena el proyecto.
- 05
Ajustamos los metros vendibles
Con el concepto claro, definimos cuánto de esa volumetría son unidades y cuánto espacios comunes o amenities, teniendo en cuenta todo lo anterior, incluido cualquier patio vertical. Ese ajuste define los metros vendibles reales.
- 06
Calculamos el negocio y el precio de tu tierra
Con los vendibles definidos, sacamos costos, rentabilidad y el precio máximo que un desarrollador puede pagar por tu lote para que el proyecto le cierre. Ese es tu precio real, fundamentado.
- 07
Te llevamos una propuesta armada
El mismo estudio que define tu precio es el que recibe el desarrollador. Es un modelo base, fundamentado en análisis de mercado. No es una imposición, porque cada desarrollador le da su impronta, pero llega con un proyecto pensado y no con un lote suelto. Eso acelera la venta y defiende tu precio.